アメリカ不動産売買に関わる専門業者たち その２「アプレイザー」

本日は、「アプレイザー」を取り上げようと思います。

アプレイザーとは資格を持った不動産鑑定士のことで、物件の価格を査定（アプレイザル）して市場評価額を報告する業務を行います。

アメリカでは中古住宅の価値を査定するための統一基準が設けられており、アプレイザーはその基準に照らし合わせて物件の市場価値を査定しています。
一般住宅の査定には、Comparable Sales Approachという方法が用いられます。
これは、同じエリアで最近売買された類似物件のデータを元にする鑑定方法です。
アプレイザーに査定を依頼をするのはローン会社や銀行ですが、その費用は、通常バイヤーが負担します。

この価格査定によって、ローン会社や銀行はその物件の正当な市場価値を判断することができますので、バイヤーとセラーの提出した書類の精査をスムーズに行うことができます。

日本では、不動産価値というのはほぼ土地に対してのものという認識が強く、建物の市場価値は新築が頂点にあり、築年数が経てばその分価値を評価されなくなるのが通例です。

しかしアメリカでは土地と建物を含めた「住宅」としての質が重視されており、築年数が古いものでも、魅力的な内装リフォームや増改築が施されていることによって市場評価額が高い物件というのは、普通に数多く存在します。

そのため、単に土地の広さやロケーションだけではその物件の本当の市場価値は計ることができないのです。

前述のように、日本では住宅そのものの価格は経年減価していくために、ローン提供に関してはバイヤーの返済能力が最も重要な要素となりますが、アメリカの住宅は必ずしも築年数に比例して価値が下がるわけではありませんので、「いま売却するとしたらいくらになるのか？」という市場評価額による担保の価値がローン提供に大きく影響します。

アプレイザーという専門業者が入ることで、この査定金額が非常に信頼のおけるものになり、ローン会社や銀行は、担保物件がローンに相当する価値のあるものだということを把握する事ができるので、その物件に対してのローンを提供するプロセスをスムーズに進めることができるというわけです。このように、アプレイザーもまた、アメリカの不動産取引においては欠かす事のできないパートナーなのです。

アメリカ不動産売買に関わる専門業者たち その１「ホームインスペクター」

アメリカでは、様々な業界で細かい専門分野のそれぞれに精通したプロフェッショナルが存在します。

例えば、弁護士の方なら、移民法の専門家であったり特許や著作権の専門家であったり、といった具合です。

不動産業界にも、取引に不可欠な専門分野のプロフェッショナルが存在します。

その一つが今回ご紹介する「ホームインスペクター」です。

彼らは業界組織から認定を受けた専門業者で、住宅購入の大切なプロセスとしてバイヤーやエージェントから依頼を受けて、物件の状態を検査（インスペクション）します。

これは、屋根や基礎、床といった構造上のダメージについての検査はもちろんのこと、物件に備え付けてある冷暖房や給湯器、マイクロウェーブや食器洗浄機などのアプライアンスが正常に動作するかどうかの確認、水回りや電気系統など細かい検査を行い、不備や不具合を報告します。

もちろん彼らはプロフェッショナルのお仕事ですので、依頼主が検査料を支払う事になります。

このインスペクションで見つかった不具合や修繕が必要な箇所について、契約書に明記されている一定期間内に、バイヤーはセラーへ修繕もしくはクレジットのリクエストを出すことができます。

もし、その間に交渉が成立しない場合、バイヤーはそれを理由にキャンセルすることができ、エスクローに入れてある手付金も全額返金されます。

日本では、まだこの制度が整っておらず、ホームインスペクターという専門業者も存在しません。

中古住宅の場合は新築と違い、瑕疵担保責任を負わない場合が多いようですね。

中古のものは、現状渡し（ダメージもそのまま）、が基本だそうです。

アメリカの場合は、競売物件を除く通常取引であれば、雨漏りや水漏れ、シロアリなど、住む上で問題となるような項目は契約終了前にセラーが対処して解決するのが一般的です。

このように、インスペクションを実行することにより、物件購入のプロセス中に素人では気付かないダメージ等を把握することができますし、その問題をクリアーにした上で契約を進めることができます。

ですので、費用をかけてでも、信頼のおけるインスペクターに検査を依頼する事が非常に重要です。

新年の明るい話 ～引き寄せの法則への挑戦～

2014年最初の週に、車をぶつけてしまいました。





新年早々、あぁ～っ。。。

と落ち込みそうになりつつ、引き寄せの法則を学んでいる身として、



“人身事故でなかっただけでもよかった”とか、“車が動いている最中に携帯電話でメールチェックをするのは絶対に辞めなさいという暗示だ”など、いろいろと気を取り直そうと無理やり前向きに考える努力をした。



でも、数秒後には、「新年早々、あぁ～っ」



　軽傷に見えて、感知センサーの付いているバンパー交換は安くはないだろうなぁ。

　保険で修理すると次回から保険料はどのくらい上がるんだろう？

　この忙しいのに、修理やレンタカーの手配なんてしている場合じゃない。





そんな時、ある友人から、



　　「正月に事故する年は当たる！と言って、ビジネスとか宝くじとか、

　　　当たる年なんですよ。これマジです。よく聞く話です。

　　　億の宝くじを3回当てた超すごい男が、毎回当たる年は正月に

　　　事故を起こしてたって言ってました。（笑）」





　　　　　えぇっ？

　　　　　本当？



それじゃぁ、この事故は2014年に良いことが起こる前兆なの？



　　「いやぁ、作り話でもそういうことを聞くと気持ち楽になりますよ」



と返答したら、



　　「いや、作り話じゃないですよ。これ本当なんです」





このやり取りで、沈んでいた心が不思議なほどスーっと軽くなり、

事故で落ち込むどころか、かえって良かった、なんて思うようになった。





早速、車を修理工場へ預け、レンタカーを借りて仕事継続。



　　「なんか、今年は本当に良い年になりそうだ！」



という自己暗示で、ワクワクしてきている。

（ちょっと、私は単純過ぎるのだろうか？）





みなさん、

今年の終わりにお伝えしますよ。



この話は迷信なのか、

本当なのか。





あっ、

でも勘違いしないでください。



良い年にしたいからと、自分で車をぶつけてもダメですよ。

「故意」は事故じゃないですから。





今年も皆様のご多幸をお祈りします。









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from "Jay Deai" http://jp.bloguru.com/realestate-losangeles/195709/2014-01-12

2014年もDEAI TEAMをよろしくお願いいたします。